Wat doen we ermee?
Natuurlijk kunnen we de uitkomst van de troonrede-besprekingen in de Tweede Kamer op 23 september jl. goed gebruiken!
Wie had er op gerekend, dat we door deze politieke deal op 23/9 structureel € 500 miljoen vermindering van de verhuurderheffing zouden krijgen?
Veel beleidsbepalers binnen onze sector hoorde ik al verzuchten, dat deze lastenvermindering in de maatschappelijke beeldvorming te snel komt. Immers voor het extra bouwen van de broodnodige woonruimten zijn eerst beschikbaarheid van locaties en ontwikkeltijd nodig! De eerste vruchten daarvan zullen we pas in 2023 en verder kunnen zien. Daartegenover staat dat we de aangekondigde lastenvermindering al in de begroting 2022 zullen (moeten?) verwerken. Het gaat hier gemiddeld om bijna € 2 miljoen per woningcorporatie! En ook in de jaarrekening 2021 zullen we mede hierdoor een historisch hoge waardestijging van ons vastgoed zien. Door de lagere tarieven voor de verhuurdersheffing vanaf 2022 zal de marktwaarde verhuurde staat immers enorm toenemen. Mijn verwachting is, dat deze grootste balanspost circa 15% hoger zal uitkomen per ultimo 2021. Dat zal medio 2022 tot grote verbazing leidde in de publieke opinie. “Wat een eigen vermogen bij de woningcorporaties en wat is er weinig gebouwd!”
Vanwege de stemuitslag op 23 september jl. in de Tweede Kamer is ons advies om in de begroting 2022 de aangekondigde vermindering van € 500 miljoen in het tarief van de verhuurderheffing toe te passen. Woningcorporaties hebben in september nog vernomen, dat het tarief voor 2022 0,485% is. Hierin is rekening gehouden met de structurele vermindering van € 180 miljoen vanwege de huurbevriezing per 1 juli 2021, maar nog niet met de genoemde vermindering van € 500 miljoen. Rekenkundig is de structurele vermindering van € 180 miljoen door het Ministerie omgezet in een verlaging van het tarief met 0,41 %. Dan zou € 500 miljoen een vermindering betekenen van 0,114 % en zou het nieuwe tarief in 2022 0,371% moeten zijn. Ons advies is om dit – informeel door ons berekende – tarief te gebruiken in de begroting 2022. Hopelijk wordt hierover snel vanuit de AW of het Ministerie duidelijkheid verstrekt. Ook voor de Meerjarenbegroting 2022-2026 is het vooralsnog raadzaam om dit tarief te volgen.
Overigens verwachten we, dat het tarief van de verhuurderheffing in 2022 nog verder gewijzigd gaat worden, wanneer de Eerste en Tweede Kamer hierover besluiten. Dit heeft te maken met de aanscherping van de earningsstripping in de vennootschapsbelasting. Door de aangekondigde verdere beperking in de rente-aftrek die voor heel Nederland in 2022 € 700 miljoen zou moeten opleveren heeft de Tweede Kamer op 23/9 besloten, dat de woningcorporaties hiervoor gecompenseerd zullen worden. Omdat dit voor de woningcorporaties op landelijk niveau een budgettair neutrale handeling is, laten we dit aspect nu buiten beschouwing.
Nu de meerderheid in de Tweede Kamer lijkt af te stevenen op een volledige afschaffing van de verhuurheffing, zou je in de scenarioberekeningen bij de MJB een afbouwscenario kunnen volgen. Dat zou je bijvoorbeeld kunnen doen door voor 2023 uit te gaan van een vermindering van € 1 miljard en voor 2024 van € 1,5 miljard etc.
Overigens betekent een vermindering van de verhuurderheffing wel meteen een verhoging van de vennootschapsbelasting. Bij ongewijzigd beleid zult u met een verlaging van bijvoorbeeld € 2 miljoen rekening moeten houden met een stijging van de vennootschapsbelasting van € 0,5 miljoen (uitgaande van een tarief van 25 %).
Vanwege het grote belang dat de politiek hecht aan het welslagen van de Opgaven/Middelen is ons advies om in de toelichting op de begroting, de MJB of in de scenario’s te laten zien, wat de effecten zijn van het naar voren halen van nieuwbouwprojecten en/of duurzaamheidsmaatregelen.
Wat doen in de jaarstukken 2021?
Alleen al door de verwachte gemiddeld hoge waardestijgingen van de woningen in 2021 ligt het voor de hand dat de balanswaarde van het woningbezit per ultimo 2021 weer ongeveer 10 % hoger zal liggen ten opzichte van de balans van een jaar geleden. En de vermindering van de verhuurderheffing doet daar een aanzienlijke schep bovenop.
Mede door en in combinatie met de lage bouwproductie zullen er nauwelijks onrendabele toppen in de balans staan. Er zal dus heel wat uit te leggen zijn in de jaarstukken 2021. Het is verstandig om hier vroeger dan anders een document voor op te stellen. Wellicht kunt u in overleg met uw RvC eerder vastgoedprojecten (nieuwbouw of verduurzaming) in de planning opnemen. Dan is het goed om daar in uw jaarstukken 2021 – bijvoorbeeld met een opvallende leeswijzer – melding van te maken. En dan belicht u niet alleen de te bereiken volkshuisvestelijke doelstellingen, maar ook het kostenbudget dat hiervoor nodig is en wat dit zal betekenen voor het Eigen Vermogen. U laat dan zien, welke claim u legt door uw keuzes voor de projecten die u naar voren haalt in de meerjarenbegroting.
Meer weten? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.