Na jaren waarin de jaarverslaggevingsregels voor woningcorporaties ingrijpend zijn aangepast is het in het verslagjaar 2021 gelukkig wat rustiger. En toch moet je er zorgvuldig mee omgaan. Uiteraard moet de Vestia-leningruil goed verwerkt worden, maar daarin zijn we goed geholpen met www.leningruil.nl.
Wat we zeker gaan zien is een grote waardetoename van de woningen. Dat komt aan de ene kant door de hoge waardestijging in 2021 en aan de andere kant door de vermindering van de verhuurderheffing na de debatten over de troonrede. Deze vermindering zal een behoorlijke invloed hebben op de waardetaxaties per 31 december 2021 van de sociale woningvoorraad. De verwachting is, dat het waarderingshandboek 2021 hier eind december 2021 nog voor zal worden aangepast.
Wat nu nog de aandacht vraagt zijn de wijzigingen in de verslaggevingsregels over Vastgoed in Ontwikkeling (VIO) en Vastgoed in Exploitatie (VIE).
Wat zijn dan de veranderingen en wat zou gedaan moeten worden?
De praktijk bij woningcorporaties liet zien, dat de ene woningcorporatie bij een ingrijpend projectvoorstel (sloop/nieuwbouw of grondig renoveren) het gehele vastgoedcomplex rubriceerde onder VIO en dat een andere corporatie het vastgoed liet staan onder VIE.
Ook kwam het voor, dat het betreffende complex over twee plaatsen in de balans werd verdeeld. En ook het moment waarop het geheel of een gedeelte verhuisde naar VIO was verschillend. Soms werd na het sloop- en nieuwbouwbesluit overgeheveld en bij andere woningcorporaties werd gewacht, totdat de laatste huurder vertrokken was.
Om meer uniformiteit te bereiken is in RJ 645 alinea 217a opgenomen. Deze geeft aan, dat er drie criteria zijn. Aan al deze drie criteria moet zijn voldaan en dan behoort de rubriek VIO gebruikt te worden en niet langer VIE.
Deze drie criteria zijn:
1. Er ontstaat een nieuw vast actief en de besluitvorming hierover heeft plaatsgevonden
2. De huurcontracten van het “vastgoed” zijn geheel beëindigd
3. De juridische verplichtingen van sloop en nieuwbouw zijn aangegaan.
Over deze drie criteria is nog wel wat op en aan te merken. Wanneer ontstaat bijvoorbeeld een nieuw vast actief? Het is goed om hier als woningcorporatie over na te denken en dit ook te motiveren in de komende Position Paper voor de jaarrekening 2021.
Je kan je afvragen, welk verschil dit uitmaakt voor de jaarstukken.
Natuurlijk is het een rubriceringskwestie, maar er kan ook een waarderingsaspect aan vast zitten.
VIE wordt verwerkt tegen marktwaarde in verhuurde staat. VIO wordt geboekt tegen historische kostprijs of de lagere marktwaarde.
Dit waarderingsverschil kan een rol spelen, wanneer een oud complex nog een redelijke hoge mvs kent (bijvoorbeeld als gevolg van de basisversie).
Wanneer het complex over zou moeten gaan (door de 3 genoemde criteria) naar VIO kan de waardering aanmerkelijk omlaag gaan. Dan wordt de verkrijgingsprijs (bijvoorbeeld de grondwaarde en andere gerealiseerde voorbereidingskosten) gesaldeerd met de onrendabele top op het investeringsvoorstel. Deze onrendabele top kan zeker in het geval van ingrijpende renovaties hoog zijn. Dan ontstaat voor dit complex VIO een voorziening voor onrendabele investeringen, terwijl het als VIE nog een positieve boekwaarde kende.
Deze verandering in RJ 645 wordt overigens gezien als een stelselwijziging.
Een ander punt van aandacht in de aanpassingen in de RJ 645 is, dat nu ook van investeringen in bestaand vastgoed een onrendabele top (ORT) verantwoord behoort te worden. Dat gebeurde in de praktijk bij een aantal corporaties al wel, maar stond nog niet expliciet in de regels. Nu zul je volgens alinea 218 moeten berekenen (vet gedrukt) of door deze investering in bestaand vastgoed een verlieslatend contract ontstaat (met als gevolg een onrendabele top). Het bepalen van de ORT vraagt erom, dat je dan moet vergelijken, wat deze investering gaat kosten en wat deze investering zal opleveren aan verhoging van de MVS (marktwaarde verhuurde staat). Hierbij is het principe van “Aparte Unit of Account” van toepassing. Dit houdt in, dat je dit waardeverschil van de investering niet mag salderen met een tegengesteld waardeverschil van de overige onderdelen van dit complex.
Iedereen voelt aan, dat je deze berekening niet gaat maken bij een kleine investering. Je kan gerust minimaal als vuistregel hanteren, dat je dat bij bedragen onder bijvoorbeeld € 450 niet zou moeten doen. Maar daarboven wél in alle gevallen?
Stel je investeert in een complex een aantal zonnepanelen. Kost bijvoorbeeld € 100.000 en levert aan extra MVS € 20.000 op. Moet je dan € 80.000 als waardeverlies op het IFEC-moment (interne formalisatie en externe communicatie) verantwoorden? In dat geval gebruik je voor deze investering in bestaand vastgoed de regel “overige waardeveranderingen”.
Over het omvangcriterium geeft RJ 645 geen uitsluitsel. Dat behoort de woningcorporatie zelf te bepalen.
Dat is dan meteen een opgave voor de resterende maanden in 2021. In welke gevallen beschouwt woco X een uitgave als een investering, waarop een vergelijking met de aangepaste MVS moet worden gemaakt en wat tot een afwaardering leidt in de jaarrekening 2021? En hoe wordt dan deze toekomstige MVS van de betreffende investering bepaald? Wordt dan gebruikgemaakt van een verwacht hoger puntenaantal in de woningwaardering, een huurverhoging, verlaging van de toekomstige onderhoudskosten of een inschatting van de verhoging van de WOZ door deze investering, etc? Mijn advies is om deze stellingname met een grensbedrag in de Position Paper voor de jaarrekening 2021 op te nemen. Onder dat grensbedrag wordt de investeringsuitgave als na-investering geboekt en wordt uitsluitend op complexniveau aan het einde van het verslagjaar de MVS vergeleken met die van voorgaand jaar. Dit enige waardeverschil wordt dan – net als anders – in de regel “niet gerealiseerde waardeverschillen” verantwoord.
Het zal duidelijk zijn, dat deze afweging gemotiveerd moet worden, zodat gesprekken hierover met toezichthouders en accountants overzichtelijk plaats kunnen vinden. Wanneer het bijvoorbeeld om grote bedragen gaat, zou het vreemd zijn om de berekende onrendabele toppen buiten de resultaatbepaling te laten. Bedenk hierbij wel, dat het IFEC-moment in sommige gevallen gelijk kan zijn aan het moment waarop de begroting waarin deze investering is opgenomen is goedgekeurd! Dus wat in de begroting 2022 als te investeren wordt behandeld, kan dan al leiden tot een onrendabele top in de jaarrekening van 2021.
Kortom
Hoewel de aanpassingen in de jaarverslaggevingsregels voor 2021 minimaal zijn, kunnen deze discussie opleveren. Het is goed om hier goed over na te denken, voordat de jaarrekening 2021 is opgesteld.
Meer weten? Volg dan de training Jaarverslaglegging Woningcorporaties.