LinkedIn Objectgegevens, nut en noodzaak van een check vooraf | Hofmeier.nl - Interim en Consulting
  • Financieel-  of organisatievraagstuk? Ook tijdens de coronacrisis staan onze professionals voor u klaar! Wij werken door volgens de richtlijnen van het RIVM. Meer weten? Bel voor meer informatie! 088 572 75 55

  • Objectgegevens, nut en noodzaak van een check vooraf

    Inleiding

    In de Woningwet is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening het vastgoed in exploitatie met ingang van jaarrekening 2016 dienen te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.

    Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat wordt jaarlijks een handboek uitgegeven. Hierin zijn de richtlijnen en uitgangspunten opgenomen om de marktwaarde van het bezit te bepalen.

    Vanuit het handboek wordt de mogelijkheid geboden om het vastgoed te waarderen volgens de basis versie en de full versie.

    Welke keuze een corporatie ook heeft gemaakt, de vereiste basisgegevens dienen op orde te zijn om tot een betrouwbare waardering te komen.

    De meeste corporaties gebruiken een gecertificeerde rekentool om de hiervoor benodigde berekeningen te maken.

    6 min lezen
    Objecten-woningcorporaties
  • Call-to-action

    Bellen of mailen?
    U kunt ons natuurlijk telefonisch
    of via de mail bereiken

    of
  • Een waarderingsprotocol heeft tot doel een marktwaarde waardering van het vastgoed op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van de corporatie. Op portefeuille-niveau dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complex niveau gemiddeld genomen wel een goed beeld geeft, maar dat er mogelijk complexen zijn met een te hoge- en complexen met een te lage waardering.

    Voor eerdere marktwaardeberekeningen is alle basisinformatie al verzameld en gecontroleerd om tot een betrouwbare waardering van het vastgoed te komen. Het is van belang om daarin ook strategische besluiten te betrekken en mee te laten wegen (sloop/nieuwbouw in plaats van renovatie, uitstel van voorgenomen activiteiten, verschuivingen van Daeb naar niet-Daeb etc.).

    Deze basisinformatie moet altijd actueel worden gehouden. Een corporatie richt meerdere procedures in om dit te realiseren. In dit waarderingsprotocol wordt nader beschreven hoe de kwaliteit van het tot stand komen van de marktwaarde in verhuurde staat gewaarborgd wordt.

    In dit protocol wordt regelmatig verwezen naar het waarderingshandboek. Dit handboek is dan ook onlosmakelijk verbonden met dit protocol. Bij de berekening van de marktwaarde dient ook rekening te worden gehouden met de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en het door de accountants gehanteerde controleprotocol.

    De berekende marktwaarde dient als basis voor de beleidswaarde. Deze beleidswaarde wordt berekend in de rekentool. Daarin worden afslagen op de marktwaarde in mindering gebracht voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer.

    Waar in het verleden zowel de marktwaarde als de beleidswaarde werden berekend door de afdeling Financiën, zien wij nu een toename in de betrokkenheid van andere afdelingen. De marktwaarde heeft de nodige raakvlakken met het asset management en met de afdeling Vastgoed. De beleidswaarde blijft, als afgeleide van de marktwaarde de verantwoording van de afdeling Financiën.

    Aan de marktwaardeberekening (en de hieruit afgeleide beleidswaarde) is, zowel voor de basis als de full variant, een significant risico verbonden ten aanzien van een onjuiste waardering. Dit is de reden dat de basisdata voor de marktwaardeberekeningen, vaak apart, voor de marktwaardeberekening zelf, wordt gecontroleerd door de accountant.  

    Niets is zo vervelend als de accountant constateert dat de basisdata niet op orde is. Dit betekent extra werkzaamheden voor de corporatie, verschuiving van de controle door de accountant op de marktwaardeberekening zelf en als gevolg daarvan meestal dus ook meerwerk en meerkosten van de accountant. Omdat hier niemand op zit te wachten, heeft Hofmeier een controleprotocol (inclusief een aantal “checks en balances”) opgesteld waarmee de basisgegevens vooraf worden gecontroleerd. Een vlotte controle door de accountant is dan beter gewaarborgd.

    Actualisering basisdata

    Jaarlijks is het uitgangspunt van de basisdata voor de bepaling van de marktwaarde, de data die is vastgelegd in het primaire systeem. Vanuit dit systeem wordt een export gemaakt die vervolgens de import is voor de rekentool waar uiteindelijk de marktwaarde in wordt berekend.

    Van groot belang is het dat de basisdata op ieder moment op orde is. Daarbij moeten de genomen strategische besluiten ten aanzien van bijvoorbeeld door-exploiteren, slopen, verkopen, uitstel van renovatie niet worden vergeten! Het actueel houden van de basisdata is geborgd binnen de organisatie door diverse bestaande procedures, zoals:

    • Het mutatieproces
    • Het proces planmatig onderhoud
    • Het (ver)nieuwbouwproces
    • Het verkoopproces

    Naast deze processen dienen de overige basisgegevens ook actueel te zijn. Denk hierbij aan zaken als, onder andere, oppervlaktes GO (woningen), oppervlaktes VVO en BVO (bedrijfsruimtes), EPA, bouwjaar, WOZ-waardes, verhuurgegevens.

    Mutaties basisdata

    Bij het opstellen van de marktwaarde worden de basisdata van het voorgaande waarderingsjaar vergeleken met de basisdata van het nieuwe waarderingsjaar. Mutaties worden beoordeeld op basis van logica en impact op de marktwaarde. Opvallende mutaties worden getoetst met brondocumenten. Van de overige mutaties wordt op verschillende basisdata een steekproef gedaan.

    In een verslag worden de bevindingen over de mutaties beschreven.

    Planning en verantwoordelijkheid

    Bij de meeste corporaties dienen de marktwaardeberekeningen, inclusief de diverse controles en afstemmingen, eind januari, volgend op het boekjaar te zijn afgerond, waarna begin februari de accountantscontrole hierop kan plaatsvinden. De marktwaardeberekeningen dienen hierna als basis voor de beleidswaarde berekeningen.  Eind februari dient, tegelijk met de afronding van de jaarrekening de beleidswaarde te zijn berekend.

    Controle en Cijferanalyse

    Om te komen tot een betrouwbare marktwaarde worden diverse specifieke controles uitgevoerd. Hierbij kun je denken aan een zichtbare aansluiting en verloop van het aantal verhuureenheden per ultimo vorig verslagjaar en huidig verslagjaar in de rekentool met de aantallen in het primaire systeem. Met daarbij een goede onderbouwing.

    Bij de cijferanalyse worden de uitkomsten van de marktwaarde geanalyseerd ten opzichte van de marktwaarde per ultimo voorafgaand jaar. Afwijkingen worden nader beoordeeld. Hiervoor kun je, als voorbeeld, de stelregel hanteren dat bij marktwaarde op complexniveau afwijkingen ten opzichte van vorig jaar, die grote zijn dan 5%, altijd moeten worden toegelicht.

    Nut en noodzaak

    Als de basisdata niet op orde is, kan de marktwaardeberekening ook niet correct worden vastgesteld. De deadlines worden steeds krapper voor de accountant en uitstel betekent vaak extra kosten door extra meerwerk. Dat laatste is niet nodig, indien u gebruik maakt van een extra controle op volledigheid en logica vooraf door de tijdige check van Hofmeier. Dit is uiteraard niet gratis maar altijd aanmerkelijk goedkoper dan extra meerwerk door de accountant.

    Twijfelt u over het voldoende doorwerken van uw strategische besluiten in de marktwaarde, of aan de kwaliteit van uw data en wenst u meerkosten te vermijden? Neem dan vrijblijvend contact op met Wobbe van de Meulen of Arjan Frerichs