De marktwaardewaardering van het vastgoed wordt door veel corporaties gezien als een ‘moetje’ in het bedrijfsproces. Het heeft daar echter een aanmerkelijke invloed op. Zo komt de beleidswaarde voort uit de outputparameters van de marktwaarde. Deze beleidswaarde is weer van belang voor de ratio’s en financiële ruimte van de corporaties. Een juiste opbouw van de waarde is daarom essentieel. Een visie op de te hanteren parameters in de opbouw van de marktwaardewaardering is cruciaal voor de bepaling van de beleidswaarde. Waar is er in dit proces winst te behalen?
Om een juiste vertaling te kunnen geven van de marktwaarde van het betreffende vastgoed is het, vanuit de taxatiepraktijk, gewenst om twee waarderingsmethoden te gebruiken. De meest gebruikte methoden zijn de BAR/NAR-methode en de DCF-methode (Discounted Cashflow methode). De berekeningen worden onderbouwd met minimaal 3 referenties van recente transacties. Hierbij een korte toelichting op beide methoden:
Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het van belang om te weten hoe de marktwaarde tot stand komt en welke uitkomst er bedoeld wordt. De marktwaardeberekening bij woningcorporaties komt tot stand rekening houdend met ‘het’ handboek. Het handboek kent een basis en een full variant. Bij de full-waardering variant zijn er winsten te behalen. De marktwaarde is een uitkomst van de berekening, maar de manier waarop de marktwaarde tot stand komt is eveneens een uitkomst die niet onderschat moet worden. De inputvariabelen zijn namelijk ook van belang voor het vaststellen van de beleidswaarde.
Taxaties komen in de regel tot stand via de vergelijkingsmethode vertaalt naar een BAR/NAR en een DCF waarderingsberekening. De praktijk leert echter dat de DCF rekenmethodiek vaak helemaal geen vertaling is van de vastgoedvisie van de organisatie naar te verwachte geldstromen in de toekomst, maar een afgeleide van de BAR/NAR methode. Om de twee waarderingsmethoden nagenoeg aan elkaar gelijk te stellen wordt of de disconteringsvoet of de eindwaarde als sluitpost gebruikt. Een dergelijke werkwijze leidt tot verwarring in het verdere bedrijfsproces.
De basis voor bepaling van de beleidswaarde en financiële ratio’s zijn namelijk de inputparameters UIT de DCF waarderingsmethodiek. Het is daarom zaak om goed na te denken over de taxatieopbouw. Ook moeten er heldere, eenduidige afspraken hierover gemaakt worden met de taxateur. Vervolgens moeten die afspraken vast gelegd worden in een heldere opdrachtbrief. Voor het definitief vaststellen van de marktwaarde is het zaak om de concepttaxaties aan een taxatiereview te onderwerpen.
Door vragen over de taxaties vooraf te stellen leidt deze werkwijze uiteindelijk tot betere uitkomsten. Uitkomsten die beter aansluiten op het te voeren beleid van de organisatie en de daarbij horende vastgoedstrategie (sloop/nieuwbouw en renovatie van het complex in jaar X) en boekhoudkundige inzichten geven.
Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het noodzakelijk om te weten hoe een prijs voor vastgoed tot stand is gekomen. Prijzen van vastgoedtransacties worden als referentie gebruikt voor de marktwaarde. Analyse vereist markt- en vastgoedkennis en volledig inzicht in de totstandkoming van de transactie van het referentieobject. Referenties zijn transacties uit het verleden waarbij niet altijd duidelijk is wat de basis was waarop de transactie tot stand is gekomen. Analyse van transacties is vaak niet geheel mogelijk, omdat de aankoopbeslissing kan zijn gebaseerd op basis van individuele beslissingen zoals: veranderende beleidsvisie, aankopen gebruikmakende van fiscale voordelen dan wel gewijzigde visie in spreiding van risico’s van de portefeuillestrategie. De DCF methodiek zou het verhaal moeten vertellen over de te verwachte geldstromen op basis van een vooraf ontwikkelde vastgoedvisie.
Essentieel voor de DCF waarderingsmethode is dus het vooraf ontwikkelen van een vastgoedvisie. Het vaststellen van de visie zou onderdeel moeten zijn van complexplannen. Voornoemde visie zou onderbouwd moeten worden met een toelichting van de gehanteerde aannamen en uitgangspunten (zoals uitponden of (door) exploiteren, verwerken van verhuur- en verkoopbeperkingen etc.). Door gedurende de taxatiecyclus de actuele marktontwikkelingen te toetsen aan de aannamen en uitgangspunten en zo nodig te herijken kunnen grote fluctuaties in marktwaarderingen voorkomen worden.
Met een paar eenvoudige stappen kunt u de uitkomsten van het taxatieproces verbeteren, te denken valt aan:
Door de interne medewerker van de corporaties, die de voorbereiding voor de marktwaardering doet, meer inzicht te geven in het tot stand komen van een marktwaardewaardering is hij/zij een goede gesprekspartner voor de externe taxateur. Het vertalen van de visie van de corporatie naar een onderbouwde marktwaarde creëert toegevoegde waarde voor andere onderdelen in het bedrijfsproces. De taxatiecyclus van de marktwaardewaardering krijgt hierdoor een andere lading en verschuift van een ‘moetje’ naar een aanvullend onderdeel van het bedrijfsproces.
Door het bedrijfsproces niet als een samenstel van diverse noodzakelijke processen te zien, maar als één proces, zijn er winsten te behalen voor de gehele organisatie. Met het waarderingsproces is veel winst te behalen door te vertrekken vanuit je visie, die te koppelen aan je complex-strategieën en beleid en vervolgens te vertalen naar een marktwaarde. De marktwaarde is dan een vertrekpunt voor de beleidswaarde en ijkpunt om jaarlijks de gekozen strategie te kunnen toetsen aan het actuele beleid.