Scenarioplanning | Hofmeier.nl - Interim & Consulting
  • Financieel vraagstuk? Ook tijdens de coronacrisis staan onze finance professionals voor u klaar! Wij werken door volgens de richtlijnen van het RIVM. Meer weten? Bel voor meer informatie! 088 572 75 55

  • Scenarioplanning

    Voor meer grip op de toekomst

    De coronacrisis leidt tot grotere onzekerheden voor de toekomst. Het opstellen van de begroting 2021 is daardoor uitdagender dan normaal. Welke invloed heeft deze crisis bijvoorbeeld op de ontstane huurderving en het uitgestelde onderhoud? De kengetallen van AW/WSW kunnen door kritieke grenzen gaan.
    Dit geldt bijvoorbeeld voor de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan to value (LTV) ratio’s. De operationele kasstromen komen verder onder druk door de verhuurdersheffing en de vennootschapsbelasting. Een stapeling van actuele en autonome ontwikkelingen en nieuwe besluiten maken scherp kijken naar de toekomst essentieel. Scenarioplanning en scenarioberekeningen geven een beter zicht op een verantwoorde financiële planning en besluitvorming.

    11 min lezen
    kansen-scenario-berekenen
  • Call-to-action

    Bellen of mailen?
    U kunt ons natuurlijk telefonisch
    of via de mail bereiken

    of
  • Herken kansen met scenarioplanning en scenarioberekeningen!

    Scenarioplanning is geen kunstje dat je ‘zomaar even’ zelf kunt doen. Bij scenarioplanning worden verschillende ontwikkelingen in de toekomst expliciet gemaakt. Elke corporatie heeft daarbij een eigen uitgangspositie. De scenarioplanning is voor iedere corporatie uniek. Scenario’s bevatten ingrijpende en opmerkelijke gebeurtenissen, de sleutelspelers en hun drijfveren en beschrijft de dynamiek in de wereld om ons heen. Het herkennen van risico’s, trends en relevante ontwikkelingen voor jouw organisatie maken daar deel van uit.
    Voor de meest relevante scenario’s worden berekeningen gemaakt (gevoeligheidsanalyses). Deze analyses geven inzicht in de gevolgen van de keuzes in die scenario’s voor de nabije en wat verder weg gelegen toekomst. Scenarioplanning en gevoeligheidsanalyses maken je daardoor wendbaarder. Anticiperen wordt eenvoudiger en bij wijzigingen kan snel geschakeld worden naar andere scenario’s. Het structureert en maakt de mogelijkheden van verschillende strategieën inzichtelijk. Daardoor heb je meer grip op de toekomst.

    Leidraad Economische Parameters dPI2020

    Op 17 augustus jl. is de Leidraad gepubliceerd. De toonzetting van AW/WSW is anders dan we gewend zijn. De onzekerheden zijn nu, vanwege Covid19 zo groot, dat de prognose van de parameters in zeer voorzichtige woorden wordt afgegeven. Denkt een corporatie hier anders over, dan mogen in deze dPi andere cijfers met toelichting gebruikt worden.

    In vergelijking met de vorige versie (augustus 2019) valt op, dat de stijgingspercentages aanzienlijk lager zijn geprognosticeerd. Om te beginnen wordt de inflatie voor de jaren 2022 en 2023 nu gesteld op 1,0 procent, terwijl dit in de vorige versie nog een procent hoger was. Dit is een tegenvaller voor de toekomstige huurstijging die inflatievolgend hoort te zijn. Deze zal dus ook een procent per jaar lager uitvallen met grote negatieve gevolgen voor de operationele kasstromen. De kostenparameters (bouwkosten, onderhoud en lonen) zijn vanaf 2025 op 2,5 % gesteld en in de jaren daarvoor gemiddeld ook. Dat houdt in, dat deze uitgaven aanmerkelijk hoger zullen zijn dan de huurinkomsten. Niet onbelangrijk zijn de renteparameters. Ook deze zijn moeilijk te ramen, maar de vaste rentevoet voor de periode van 10 jaar gaat in deze prognose omlaag naar 0,55 % in 2021 en 2022 en stijgt dan naar 1,6 % in 2025. Dat is 1,35% lager dan in de prognose van augustus 2019. Dat is een goed vooruitzicht, maar veel corporaties kiezen, afhankelijk van de eigen financieringsbehoefte en leningportefeuille in de meeste gevallen een langere rentevaste periode en zullen dan een hoger percentage verschuldigd zijn.

    Bedreigingen voor de ICR

    De ICR-norm van 1,4 (operationele kasstromen plus rente-uitgaven/rente-uitgaven) wordt strak gehanteerd door de AW. Door de corona-impact (o.a. hogere huurderving) worden de operationele kasstromen in 2020 en mogelijk ook nog in 2021 negatief beïnvloed. Het in 2020 uitgestelde Planmatig onderhoud zal in de komende jaren moeten worden ingehaald. Dit leid naar verwachting tot hogere uitgaven in de begrotingsjaren 2021 tot en met 2025.

    Daarbij tellen we nog op dat het WSW in haar strategisch programma uitgaat van een jaarlijkse storting vanaf het najaar van 2020 van tussen de 0,125 en 2,5 % van het geborgd vermogen en het afsluiten van een lening door iedere woningcorporatie van 2,6 % van het geborgd vermogen. Daarover zal ook een afsluitingsprovisie voor rekening van de woningcorporatie gevraagd worden.
    Denken we aan een stijging van de verhuurdersheffing door de toegenomen WOZ-waarden, dan komt dat ook neer op hogere operationele uitgaven en dus een verlaging van de ICR.  De grootste negatieve invloed zal komen van de VPB. Veel woningcorporaties zullen in 2021 moeten (gaan) betalen en deze uitgaven zullen ook in de operationele kasstromen merkbaar zijn. 

    Hoe houden we de ICR boven de 1,4?

    In juli 2019 kwam het memorandum van AW/WSW om het onderscheid investeringen en onderhoudskosten scherper te maken. Veel corporaties zijn vanaf dat moment in hun renovatieprojecten een splitsing gaan maken tussen een gedeelte wat (als verbetering) geactiveerd mag worden en dat wat tot het onderhoud (en dus operationele kasstromen) gerekend moet worden. Wanneer aan de criteria van Ingrijpende Verbouwing wordt voldaan, is dat onderscheid niet nodig.

    Een maatregel kan daarom zijn om het instrument van de Ingrijpende Verbouwing financieel beter te benutten. Wanneer aan 3 van de 4 criteria volgens het Memorandum wordt voldaan, gaan alle uitgaven van het renovatieproject naar de investeringskasstromen. Dan hoef je voor het betreffende project niet uit elkaar te trekken, wat volgens de regels onderhoud hoort te zijn en wat als verbetering en dus als investering wordt aangemerkt.

    Veel corporaties doen badkamers, keukens en toiletten niet gelijktijdig in een renovatieproject. Dan mis je al 1 van de 4 voorwaarden. Aanvullend kan ook als beleidsregel ingevoerd worden dat gelijktijdig met iedere renovatie installatievoorzieningen zodanig worden hersteld, dat deze minimaal 10 jaar onderhoudsvrij zijn. En als je in een project  energieverbeteringen met een toename van minimaal 2 labelsprongen aanbrengt, scoor je al 3 van de 4 gestelde voorwaarden. Dan is het vierde criterium van dak- of gevelrenovaties op nieuwbouwkwaliteit (dit vraagt om een expliciete interpretatie van uw corporatie) al minder spannend.

    Het benutten van Ingrijpend Verbouwen scheelt jaarlijks aanzienlijk in het verlagen van de operationele kasstromen.

    Een ander actiepunt kan zijn om de uitgaven Planmatig Onderhoud – waar dat nog kan –  beter te spreiden in de MJB. Dat vraagt een gedegen voorbereiding vanuit de afdeling Vastgoed. Veel corporaties zijn er toe overgegaan om het planmatig onderhoud in de MJOB taakstellend vast te zetten op een gemaximeerd vast bedrag per jaar. Dat houdt in, dat eventuele pieken in een jaar zullen moeten worden gecompenseerd met besparingen op andere complexen. Andere corporaties doen dit (nog) niet, maar vragen wel steeds kritischer aan de afdeling Vastgoed om het aangevraagde planmatig onderhoud te onderbouwen met conditiescores etc.

    Bedreigingen voor de LTV

    Voor iedere corporatie is ook de LTV (Loan-to-Value) een kengetal om in de gaten te houden en zeker in de komende ronde van de meerjarenbegroting. Hierbij wordt de beleidswaarde van het exploitatievastgoed uitgedrukt in een percentage van de leningen voor dit vastgoed. Nu per 1 april 2020 dit kengetal in het nieuwe beoordelingskader mocht worden verhoogd van 75 naar 85%, lijkt de huidige ruimte voldoende. Helaas zal iedere woningcorporatie die investeert in nieuwbouw en duurzaamheid constateren, dat deze ratio zich in de komende jaren in de verkeerde richting ontwikkelt. Dat komt vooral door het feit dat de “value” (de beleidswaarde) nauwelijks tot helemaal niet stijgt, of zelfs kan dalen bij investeringen in duurzaamheid. En bij investeringen in nieuwbouw zal het aan te trekken leningbedrag hoger liggen dan de beleidswaarde die bij nieuwe woningen ontstaat. De berekende onrendabele toppen worden in de prognoses steeds omvangrijker. En dit nadelige verschil zal nog groter zijn, wanneer herontwikkeling aan de orde is. Immers dan zal ook de sloop moeten worden gefinancierd en vervalt de beleidswaarde van het oude vastgoed. 

    Hoe houden we de LTV onder de 85 %?

    Het belangrijkste advies is om met de scenario’s bij de eerstvolgende meerjarenbegroting goed te bepalen, in welke bandbreedte uw woningcorporatie zich beweegt. En als bijvoorbeeld in het scenario van een rentemutatie van 1 % hoger of een lagere huurstijging van 0,5 % de gevaarlijke 85 % bijvoorbeeld in 2025 in beeld komt, is het zaak om de gevormde investeringsplannen nog eens te analyseren en wellicht anders te prioriteren. Immers de rente is nu laag, maar dat kan over 5 jaar wel eens geheel anders zijn en dan kunnen de ICR en de LTV snel in een ongewenste richting gaan. Nu uw woningcorporatie nog keuzemogelijkheden, is het verstandig deze goed te gebruiken.

    Een ander bewakingsinstrument is om het aangaan van externe leningen te normeren en daaraan controleerbare voorwaarden te verbinden (bijvoorbeeld in het investeringskader). Te denken is aan het benoemen voor welke investeringen en tot welk gedeelte daarvan externe financiering mag worden aangetrokken en tot hoever het gemiddelde leningbedrag per woning mag stijgen.

     
    Andere instrument: de vluchtstrook

    AW en WSW hanteren grenswaarden. Voor de ICR is dat 1,4 en voor de LTV 85 %. Komt de corporatie dicht in de buurt van deze kengetallen, is het eigenlijk al te laat. De praktijk bij corporaties in de gevarenzone is, dat het heel lastig is om dan nog betere kengetallen te bereiken. Bovendien zullen AW en WSW in ongerustheid veelvuldig contact onderhouden en volgen er aanvullende verplichtingen voor de organisatie (herstel- en/of verbeterplan). Daarom passen sommige corporaties een “vluchtstrook” toe. Zij hanteren eigen normen voor de kengetallen die voorzichtiger zijn dan die van AW/WSW. Je kunt dan bijvoorbeeld denken aan een minimale ICR van 1,6 en een LTV van 80 % in plaats van 85 %. Voor de corporaties die voor deze vluchtstrook kiezen zorgt dit intern (bestuur, RvC, management) voor minder onzekerheid. Bovendien is er dan tijd en gelegenheid om het beleid aan te passen, wanneer de kengetallen zich ongunstig dreigen te ontwikkelen. Andere kant van de medaille is dat je dan wel door stakeholders (en AW) kunt worden aangesproken op je maatschappelijke doelstelling en aanwending van de beschikbare financiële middelen. Het hanteren van een vluchtstrook heeft daarom voor- en tegenstanders. Mocht deze kwestie bij uw corporatie nog niet aan de orde zijn gesteld, dan is deze ronde wellicht daarvoor een geschikt moment.

    Hoe staan we er na 2030 voor?

    Veel corporaties kijken voor de meerjarenbegroting naar de eerstvolgende periode van 5 jaar. Dat is immers het aandachtsgebied voor de in te dienen dPi. Ook zullen de cijfers voor de komende 10 jaar in de RvC worden besproken, maar wat is de ontwikkeling daarna? Zeker wanneer uw afdeling Vastgoed/Strategie door economische veroudering een beëindiging van een aantal complexen in 2031 of de jaren daarna verwacht en er herontwikkeling zal moeten plaatsvinden, zullen de gevolgen voor de LTV groot zijn. Het is verstandig om dit in uw eerstvolgende financiële meerjarenramingen in beeld te brengen en vroegtijdig intern te bespreken.

    Met scenarioplanning klaar voor de toekomst!

    Een van de doelstellingen van een woningcorporatie (naast kwantitatief en kwalitatief de sociale huurvoorraad op peil houden) is financiële continuïteit. Vanuit de Rijksoverheid is er de laatste jaren alles aan gedaan om deze onderuit te schoffelen. Sterke inperking van het huurbeleid en de doelgroep, sterk stijgende (bouw)kosten, Vennootschapsbelasting (ATAD) en verhuurderheffing hebben op lange termijn een desastreus effect op het bedrijfsmodel van de corporatie. Het stelsel in de huidige vorm is op termijn niet houdbaar. Sterker nog de gevraagde bouwstroom om het woningtekort in ons land terug te dringen kan niet worden geëffectueerd vanuit de corporatiesector, als er niets verandert. Daarvoor zijn de kasstromen onvoldoende (kosten stijgen harder dan de huurinkomsten), komen ratio’s te snel in gevaar (niet passende waardebegrippen en bepalings-systematieken) en veel investeringen (met name duurzaamheid) onrendabel. Op de oude voet doorgaan is het probleem doorschuiven naar de toekomst!

    Daarom is het noodzakelijk om nu te bepalen wat voor soort organisatie je op termijn wilt zijn, welk bezit daarbij hoort en welke medewerkers. Met scenarioplanning kun je daar belangrijke stappen in zetten. Op die manier leer je rekening te houden met onzekere toekomstige ontwikkelingen. Door enkele scenario’s door te rekenen krijg je ook zicht op de haalbaarheid ervan en waar je op wilt en/of moet gaan sturen.

    Gezien alle ontwikkelingen lijkt de tijd rijp om het instrument van scenarioplanning in te zetten!

    Teus van der Heiden
    Teus van der HeidenExpert Control Woningcorporaties 06 20 63 45 86