Gedurende mijn stageperiode heb ik voor Hofmeier onderzoek gedaan naar de financiële problematiek in de corporatiesector. Het onderzoek “De grenzen van de ratio’s bereikt?” tracht de problemen in de corporatiesector in kaart te brengen en de gevolgen te benoemen. Het onderzoek is een overkoepelende weergave van de corporatiesector. Aan de enquête hebben 50 corporaties deelgenomen, 12 corporaties zijn geïnterviewd en 10 corporaties hebben meerjarenbegrotingen beschikbaar gesteld. Overigens zijn er nog 20 openbare jaarverslagen geanalyseerd voor een betere oordeelsvorming. De vraag die er gesteld kan worden is: welke problemen zijn het grootst en zorgen voor de meeste financiële druk?
Een tal van uiteenlopende zaken zijn de grondleggers van de problemen binnen de corporatiesector. Ondermeer; overheidsbeleid, oplopende operationele kosten en de marktwaardesystematiek zijn grote factoren van invloed op de gemoeide ratio’s ICR & LTV. Deze ratio’s zorgen voor een knellende werking op de kerntaken van corporaties en investeringsmogelijkheden worden beperkt. “De staat van de corporatiesector 2020” voorspelt financiële problemen in de sector. Tegen 2035 zullen de corporaties sector breed tegen de grenzen van de ratio’s aanlopen. Echter is de vraag of corporaties niet al in een eerder stadium tegen de grenzen aanlopen en hoe zij hiermee omgaan.
De ICR vormt voor woningcorporaties met een hoge schuldenlast in de nabije toekomst een groot probleem. Het ontbreken van structurele ruimte voor investeringen wakkert het lenen aan voor nieuwe projecten. Het gevolg hiervan is de toenemende druk op de ICR indien de geborgde rente stijgt en het rendement op investeringen blijft dalen. De drukkende ICR is voornamelijk zichtbaar bij de woningcorporaties in de Randstad, hierbij heeft de regio Haaglanden/ Rotterdam de meest nadelige vooruitzichten.
De invoering van de verhuurderheffing heeft een significante invloed op de vrije kasstroom van de corporatie. Uit onderzoek blijkt dat bij veel corporaties deze heffing de komende jaren alleen maar verder zal toenemen door stijgende WOZ-waardes. Corporaties laten weten dat de verhuurderheffing als belasting de grootste negatieve impact heeft op de ICR-ratio. Uit berekeningen blijkt dat de verhuurderheffing bij de participerende corporaties gemiddeld 15,25% van de operationele kosten bedraagt.
Daarnaast zullen corporaties de aankomende jaren ook steeds meer in een betalingspositie belanden betreft de VpB. De meeste corporaties zelfs al in 2021 of 2022. Voorheen waren corporaties in staat de “VpB-betalende positie” uit te stellen door gebruik te maken van verrekenbare verliezen uit voorgaande jaren. Via deze weg hebben corporaties tot op heden miljoenen euro’s weten te besparen op de VPB, hetgeen dat in de nabije toekomst niet meer mogelijk is. De Nederlandse overheid overweegt het verrekenen van verliezen te versoberen. Vanaf 1 januari 2022 mag de winst voor de eerste miljoen euro volledig verrekend worden. Daarboven geldt een verrekening van maximaal 50% (Flynth,2020). De niet-beïnvloedbare kosten op de operationele kasstroom van corporaties wordt steeds groter, waardoor er weinig speelruimte/rek overblijft. Efficiency-projecten worden ondanks de “lage” opbrengst opgestart om waar nodig te kunnen besparen. Corporaties geven aan op onderhoudskosten wellicht te kunnen besparen door efficiënter te werken. Het ronduit besparen of uitstellen op onderhoud kunnen de kosten alleen maar verder opdrijven door bijkomende problemen.
Corporaties benadrukken dat overheidsbeleid de grootste risicofactor voor de sector is. Dit is terug te zien in de huurbevriezing van 2020. De kosten gebonden aan deze huurbevriezing lopen op termijn hoog op en kan slechts beperkt worden terugverdiend.
De ICR & LTV-ratio blijkt uit onderzoek een zeer restrictieve werking te hebben om met name de kerntaken “Beschikbaarheid” en “Duurzaamheid”. Naast de niet-beïnvloedbare kosten zijn ook de overige operationele kosten aan het stijgen, waardoor de ICR en LTV worden benadeeld. Voornamelijk bouwkosten zijn de afgelopen jaren flink gestegen en zullen dit in de toekomst ook nog doen. De BENG-eisen, gebonden aan de verduurzamingsopgave, zorgen voor hoge stichtingskosten bij het realiseren van nieuwbouw.
Het verduurzamen van woningen en de BENG-eisen zijn voor corporaties de meest drukkende factoren op de LTV. Verduurzamingsprojecten zijn hoogst onrendabel. Het onderzoek verwacht dat de LTV voor corporaties de meest problematische ratio is van de twee. Over 10 jaar geeft 18% van de 49 deelnemende corporaties aan niet meer aan de LTV te kunnen voldoen. Uit analyses blijkt dat de ICR de aankomende jaren voor corporaties zal stijgen. Het percentage kan potentieel veel hoger uitvallen, gekeken naar bijvoorbeeld fluctuaties in de disconteringsvoet. Corporaties geven aan de ratio’s nauwlettend te monitoren. Veelal wordt er bij corporaties nog een interne LTV-norm gehanteerd, resulterend in het verschuiven van projecten. De maatschappelijke taak komt door de financiële druk op een lager pitje te staan, met name de kerntaak “beschikbaarheid”. Naast de financiële druk op kerntaak “beschikbaarheid” hebben corporaties ook last van beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Gemeenten verkopen kavels veelal door aan commerciële partijen, waardoor corporaties achterblijven. Corporaties geven aan graag nieuwbouw te realiseren, maar kunnen met de beperkte investeringscapaciteit weinig.