LinkedIn Extra risico’s voor woningcorporaties... - Hofmeier.nl
  • Wilt u direct iemand aan de lijn? Bel: 088 – 572 75 55

  • Extra risico’s voor woningcorporaties…

    ...bij langdurig stijgende bouwprijzen

    In het Financieel Dagblad van 13 juli stond een alarmerend artikel over de gestegen prijzen van bouwmateriaal van de afgelopen tijd en de effecten daarvan voor de woningbouw en de aannemers zelf. De belangrijkste waarschuwing was dat de kostprijs van de woningen zo hard stijgt, dat woningen bouwen, met name voor de doelgroep van woningcorporaties, vrijwel onmogelijk wordt.

    4 min lezen
    woningcorporaties-bouwmaterialen-prijs
  • Call-to-action

    Bellen of mailen?
    U kunt ons natuurlijk telefonisch
    of via de mail bereiken

    of
  • De coronacrisis heeft een behoorlijk effect gehad op de prijzen van bouwmateriaal, maar ook op de beschikbaarheid hiervan. Prijsstijgingen van meer dan 50% worden geconstateerd en ook de aanlevering van de materialen stagneert, waardoor bouwprojecten later starten en/of later worden opgeleverd. Niet alleen hout en staal wordt schaarser, maar vergeet ook de chips niet die inmiddels in heel veel producten zitten, denk aan bijvoorbeeld keukenapparatuur.

    De echte uitdaging komt nog

    De woningnood is hoog, zeker ook voor de doelgroepen van corporaties. Als de bouwprijzen blijven stijgen, is het straks voor de corporaties vrijwel onmogelijk om nog woningen te bouwen. De onrendabele toppen op woningen zijn nu al bizar en op de lange termijn is dit niet vol te houden. Het rapport “Opgaven en middelen” van de Rijksoverheid gaf al aan dat van een duurzaam bedrijfsmodel geen sprake meer kan zijn voor corporaties. De enorme prijsstijgingen gekoppeld aan uiterst restrictief huur- en toewijzingsbeleid en de huurbevriezing en eenmalige huurverlaging verbetert die situatie bepaald niet. Onze collega Joop Ras heeft hier in onze nieuwsbrief al een verhelderend artikel over geschreven.

    Waar het vooral misgaat of kan gaan is, als er geen goede afspraken over de prijsindexatie tijdens de bouw zijn gemaakt en de aannemer deze prijsstijgingen doorberekent aan de woningcorporatie. De vooraf berekende rendementen kunnen direct de prullenbak in en dat heeft direct effect op toekomstige investeringen; immers er is meer kasstroom uitgegaan dan begroot. En dit kun je natuurlijk niet continue volhouden (zie bovenstaand artikel). Al met al gaan deze prijsstijgingen voor behoorlijk wat extra uitdagingen zorgen om de woningbouw doelstellingen te realiseren.

    Bijkomende risico’s

    De term “prijsvast einde werk” in contracten met aannemers geeft zekerheid dat de corporatie niet met onverwachte prijsstijgingen wordt geconfronteerd. Maar is dit wel ‘echte’ zekerheid of betreft het een schijnzekerheid? De huidige marges voor de aannemers staan zwaar onder druk. Inderdaad hebben de meesten het heel erg druk, maar door de enorm stijgende prijzen blijft eronder aan de streep uiteindelijk vaak toch maar weinig over. Het is voor aannemers ook lastig in te schatten wat de markt gaat doen. Een marge (rendement) van, maar 3% bij de aannemer geeft niet veel buffers voor de toekomst. Laat staan dat de aannemers die de prijsstijgingen contractueel niet kunnen/mogen doorberekenen en die dus met verlies projecten gaan afsluiten.  Mijn gedachten gaan meteen terug naar de vorige crisis van een tiental jaren geleden toen bouwbedrijven massaal failliet gingen. Wat als…?

    Blijf alert

    Risicobeperking is nu meer dan ooit geboden. De ellende is vaak niet te overzien bij een faillissement van een aannemer tijdens de bouw. Niet alleen vertraging en daardoor gederfde huurinkomsten, maar ook moet er een andere aannemer gezocht worden die het werk wil afmaken. En dat dan uiteraard tegen een heel ander (lees: ‘aanmerkelijk hoger’) prijskaartje. Het geeft geen absolute zekerheid maar een regelmatige check op de kredietwaardigheid van een aannemer is zeer aan te raden. Daarnaast is het opvragen van een bankgarantie bittere noodzaak geworden. Vergeet niet te checken of deze echt binnen is, want de ellende is niet te overzien als iedereen denkt dat die binnen is, maar bij een daadwerkelijk faillissement toch niet aanwezig blijkt te zijn.  Denk er ook aan om niet te veel vooruit te betalen gedurende de bouw (denk dan aan retentierecht) en schat de waarde van afgegeven garanties (van de aannemer en onderaannemers) in als het toch misgaat. Wat zijn ze dan nog werkelijk waard? Ondernemen is risico’s nemen, maar zorg dat je de zaken goed geregeld hebt en zodat de beheersing van de risico’s op orde is. En daarmee bezorg je jezelf ook een goede nachtrust!