fbpx

De invloed van de beheerkosten op de beleidswaarde en kengetallen

In de begroting 2020 moet men de nieuwe voorschriften van het Reglement Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting d.d. 25-9-2019 toepassen. In het nieuwe artikel 14a van het RTIV staan regels voor de beheerkosten voor de beleidswaarde: ‘De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van de posten “Lasten verhuur en beheeractiviteiten” en “overige directe operationele lasten exploitatiebezit”, minus de verhuurdersheffing.’ Net als in het verantwoordingsjaar 2018 moet de beleidswaarde vervolgens worden afgeleid van de Marktwaarde in Verhuurde Staat. Omdat er grote interpretatieverschillen voorkwamen in de derde en vierde afslagen, te weten het onderhoud en het beheer, is dit wetsartikel tot stand gekomen.

3 min lezen
  • Call-to-action

    Bellen of mailen?
    U kunt ons natuurlijk telefonisch
    of via de mail bereiken

    of
  • Toerekening in het RTIV

    Het RTIV geeft dwingend aan, wat aan het technisch beheer moet worden toegerekend en dus aan het onderhoud. Deze kosten (bijvoorbeeld onderhoudsbeleid, inspecties bij mutaties en het afhandelen van klachten) mogen niet aan het beheer worden toegerekend. Wat bijvoorbeeld wel aan het beheer moet worden toegerekend zijn de kosten van assetmanagement (personeel, inhuur derden, toegerekende overheadkosten). Ook beleidskosten van de duurzaamheidsstrategie of de huurstrategie moeten voor de beleidswaarde opgenomen zijn in de beheerkosten.

    In artikel 14a staat aan de andere kant opgesomd, wat niet in de beheerkosten voor de beleidswaarde hoort te zijn opgenomen. Dat zijn bijvoorbeeld kosten van begeleiding van huurders en van leefbaarheid, algemeen management, verslaglegging en de heffingen. Deze kosten horen thuis in andere kostendragers en blijven daarmee buiten de 4 afslagen die de beleidswaarde verkleinen.

    Het gevolg van deze voorgeschreven toerekening op de presentatie van de Winst- en verliesrekening in de begroting 2020 zal groot zijn. Iedere corporatie zal scherp naar de tijdsbesteding van de medewerkers moeten kijken. En kosten op basis van de urenverdeling moeten toerekenen naar onderhoud, beheer, leefbaarheid, projecten en overige bedrijfskosten. Zeker is, dat de uitkomst anders zal zijn dan volgens de jaarrekening 2018. De komende weken in oktober en november 2019 gaan uitwijzen, wat de grote verschillen zijn.

    Gevolgen voor de ratio’s

    In de jaarrekening 2018 zijn grote verschillen in de beheerkosten in de beleidswaarde geconstateerd. Onderstaand staan de opstellingen van 2 grote woningcorporaties:

    In het eerste geval bedragen de overige organisatiekosten 2,7 % van de huurbaten en in het tweede geval 0,3 %. Wanneer de tweede corporatie ook 2,7 % aan de overige organisatiekosten zou hebben toegerekend (en dus minder aan beheer) zou dit grote gevolgen gehad hebben voor het gepresenteerde financiële plaatje: de beleidswaarde € 99 miljoen hoger zijn geweest, de LTV zou 1,3% lager zijn en de solvabiliteit 1,1 % hoger . Kortom, het toerekenen aan beheer ten gunste of ten laste van de overige bedrijfskosten maakt duidelijk verschil voor het plaatje wat de corporatie presenteert naar de externe toezichthouders.

    Impact op uw begroting

    Voor de begroting 2020 moet men het nieuwe RTIV volgen. Als woningcorporatie doe je jezelf tekort, wanneer teveel kosten toegerekend zijn aan beheer en onderhoud (afslagen 3 en 4 in de beleidswaarde). Het is daarom zaak goed te kijken naar de tijdsbestedingen van managers en andere functionarissen, die niet alleen tijd besteden aan beheer en/of onderhoud, maar ook taken uitvoeren van management of verslaglegging (overige organisatiekosten). Deze ramingen van de woningcorporatie resulteren in een ander niveau van de beheerkosten in de begroting 2020 ten opzichte van de verantwoording over 2018. Stel dat er net als in het voorgaande voorbeeld 2,3 % minder zou moeten toegerekend aan het beheer ten gunste van de overige organisatiekosten. Dan levert dat een hogere beleidswaarde op (minder afslag op beheerkosten) dat in het voorbeeld leidde tot een lagere LTV met 1,3 %. Het is daarom zaak goed naar uw beheerkosten volgens het RTIV 2019 te kijken.