LinkedIn Wat gaat er (voor woningcorporaties) nu echt veranderen op de woningmarkt? | Hofmeier.nl - Interim en Consulting
  • Financieel-  of organisatievraagstuk? Ook tijdens de coronacrisis staan onze professionals voor u klaar! Wij werken door volgens de richtlijnen van het RIVM. Meer weten? Bel voor meer informatie! 088 572 75 55

  • Wat gaat er (voor woningcorporaties) nu echt veranderen op de woningmarkt?

    Als de mist is opgetrokken…….

    De verkiezingen van maart 2021 liggen achter ons en ja, er zal wat veranderen in de samenstelling van de coalitie die ons land gaat regeren. Het gekrakeel rondom de formatie zal nog wel even nawerken, maar uiteindelijk moet er toch een nieuw kabinet geformeerd worden. Veel partijen hadden aanpak van de woningnood bovenaan in het verkiezingsprogramma opgenomen. Veel van de partijen hadden ook een minister(ie) van wonen als prioriteit benoemd. De verwachtingen zijn derhalve hooggespannen, maar is dat ook terecht?

    9 min lezen
    woningmarkt
  • Call-to-action

    Bellen of mailen?
    U kunt ons natuurlijk telefonisch
    of via de mail bereiken

    of
  • Een nieuw(e) minister(ie)

    Kan zo’n nieuwe minister nu ook werkelijk potten breken en de gewenste productie voor de komende tien jaar opkrikken naar zo’n 100.000 woningen per jaar, de duurzaamheidsdoelen bereiken en de sociale voorraad betaalbaar houden? Het antwoord daarop is ontnuchterend simpel: Nee. De redenen daarvoor zijn ook eenvoudig te bedenken. In de eerste plaats is het departement volkshuisvesting volledig ten onrechte, succesvol ontmanteld door oud minister Blok. Veel kennis en kunde is daarmee definitief verloren gegaan. Er moet snel iets gebeuren op de woningmarkt, maar een goed geolied werkapparaat (ministerie) inrichten op korte termijn, dat ook direct resultaten boekt is vrijwel onmogelijk. Daarnaast speelt er nog iets heel anders mee. Een nieuw ministerie kost geld, veel geld. Hoeveel ruimte een nieuwe minister krijgt hangt dus mede af van de bereidheid van de ‘collega’ ministers om daaraan mee te betalen. Het betekent eenvoudigweg dat ze zelf minder overhouden. Cruciale rol daarbij spelen het ministerie van Financiën en Economische Zaken. Daar moet bereidheid zijn om mee te bewegen. Van Financiën moet worden ‘gevraagd’ om de verhuurdersheffing af te schaffen of sterk in te perken. Hetzelfde geldt ten aanzien van de ATAD regeling, die er de komende jaren fors zal inhakken als corporaties met geleend geld meer gaan investeren, maar de rente daarop niet kunnen aftrekken. Van EZ, omdat er bij herstel na Covid-19 veel geld in herstel van de economie gepompt zal moeten worden (en dat betreft andere gebieden dan ‘wonen’).

    IJzeren driehoek: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit (incl. duurzaamheid)

    Van de nieuwe minister wordt nogal wat verwacht. Veel nieuwbouw (ca. 1 miljoen woningen in de komende tien jaar), zorgen dat de huurprijzen niet de pan uit rijzen, zorgen dat de kwaliteit van de bestaande voorraad verbeterd en de duurzaamheidsdoelstellingen halen. Dat is nogal wat! Daar zullen dan serieus middelen voor moeten worden vrijgemaakt. Uit recente onderzoeken (Opgaven en middelen woningcorporaties,  Staat van de corporatiesector, Realisatiekracht nieuwbouw woningcorporaties) blijkt dat daarvoor ingrijpende maatregelen nodig zijn, omdat de sector zelf nu al tientallen miljarden tekort komt. Dat is bij bestaand beleid (met meer ruimte ten aanzien van huurverhoging, met een stevige duurzaamheidsopgave) maar nog zonder de aangescherpte nieuwbouwdoelstellingen. Wat moet er zoal gebeuren?

    Beschikbaarheid

    Naast geld zijn er ook een aantal andere zaken nodig. Beschikbaar stellen van grond, snelheid en doorzettingskracht. Provincies en gemeenten spelen een belangrijke rol in het gebiedsontwikkelingstraject. Gebleken is dat Provincies gretig hun positie gebruiken om wat groen is groen te houden en dat gemeenten niet uitblinken in het planningsproces. Daarnaast hebben gemeenten ook andere prioriteiten waar meer geld mee te ‘verdienen’ is. Vraag is dan ook in hoeverre deze overheden genegen zullen zijn hun positie en autonomie op te geven. Er zal dus ook de nodige energie en middelen moeten worden geïnvesteerd in het slechten van organisatorische en  juridische barrières. Uit recent onderzoek van het Planbureau van de Leefomgeving (PBL) blijkt overigens dat de overheid al wel over voldoende juridisch instrumentarium beschikt om het realiseren van bouwlocaties en versnellen van procedures mogelijk te maken. Het lijkt ten aanzien van beschikbaarheid de komende tijd dus vooral aan te komen op politieke wil en doorzettingsmacht. De minister mag stevig aan de bak!

    Betaalbaarheid

    Betaalbaarheid is een veel ingewikkelder vraagstuk, omdat daar ook veel meer andere aspecten hun invloed doen gelden. Woningcorporaties hebben maar op een beperkt aantal daarvan invloed. Jaren aan overheidsingrijpen op de woningmarkt hebben ervoor gezorgd dat het verband tussen wat iets waard is en wat er voor moet worden betaald volledig van elkaar is losgezongen (verschil tussen waarde en prijs). Op de koopmarkt wordt veel te veel betaald en voor sociale huurwoningen is de huur (ten opzichte van wat het kost om een woning te bouwen en/of bestaande woningen te onderhouden) veel te laag. De subsidiëring (hypotheek rente aftrek en huurtoeslag) door de overheid versterkt deze bewegingen. Ook inkomenspolitiek heeft grote invloed, dat is met name aan de onderkant van de samenleving waarneembaar. Inkomenspolitiek wordt gevoerd door de (rijks) overheid. Daar is vooral merkbaar dat de afgelopen drie kabinetten de inwoners van ons land stevig hebben afgeroomd (toename van de Inkomstenbelastinginkomsten per jaar van 2010 tot 2020 van ruwweg 47,5 miljard naar ca. 80 miljard) ten faveure van de grote ondernemingen. Daarnaast zijn de salarissen de afgelopen jaren nauwelijks gestegen (en dat meestal ook nog met een lager percentage dan de inflatie). In ons land zijn er een record aantal economisch daklozen (mensen die wel een baan hebben, maar te weinig verdienen om in aanmerking te kunnen komen voor een woning). Ook de ontwikkeling naar meer eenpersoonshuishoudens speelt hierbij een rol. Juist aan de onderkant van de inkomens blijkt daar kwetsbaarheid te zitten, omdat zij alleen niet in staat zijn voldoende inkomen te genereren. Voor woningcorporaties een duivels dilemma…. Immers voor je continuïteit is (af en toe ook substantiële) huurverhoging nodig, maar je weet ook dat je doelgroep nu (deels) al op, of soms zelfs over het randje zit.

    Fnuikend voor het adequaat kunnen blijven huisvesten van hun doelgroepen op de lange termijn is ook het voor politiek gewin een beroep doen op bijvoorbeeld huurbevriezing (zoals onlangs de SP deed). Argument daarvoor was de sterke huurstijging van de afgelopen jaren in de sociale huursector (gemiddeld minder dan 2% over de afgelopen 10 jaar). Voor het gemak wordt er daarbij aan voorbij gegaan dat in de 70’er jaren van de vorige eeuw bijvoorbeeld er huurstijgingspercentages van ver boven de 10% waren (en in de 80’er jaren niet veel lagere). Een maatregel als huurbevriezing zorgt namelijk voor structureel en exponentieel minder investeringscapaciteit bij woningcorporaties.  Denkfout is dat het eenmalig een huurverhoging missen te compenseren zou zijn met het eenmalig misgelopen huurbedrag. Maar dat is niet zo. Het effect werkt exponentieel door (vergelijkbaar met rente op rente), aangezien voor de komende jaren de huren (en daarmee ook de verhogingen) lager blijven. Gevolg van die verminderde investeringscapaciteit is dat langjarig de mensen voor wie deze maatregel bedoeld is zullen worden geraakt. Deze eenmalige maatregel heeft namelijk effect in decennia erna. Woningcorporaties kunnen daardoor namelijk minder nieuwe sociale huurwoningen bouwen (en dat in tijden van woningnood), minder uitgeven aan het onderhoud van sociale huurwoningen, minder sociale huurwoningen renoveren en verduurzamen en minder investeren in leefbaarheid en zullen als gevolg daarvan de komende jaren uiteindelijk de huren juist sterker moeten verhogen.

    Ook op het gebied van betaalbaarheid wacht de minister een stevige klus. Om te kunnen blijven bouwen, verduurzamen en woningen te verbeteren zullen corporaties hun inkomsten moeten vergroten. Corporaties kunnen maar aan twee knoppen draaien, kosten besparen of inkomsten vergroten. Wat dat eerste betreft zijn de grenzen zo onderhand wel bereikt. Ten aanzien van het tweede zal er als er meer betaalbare woningen bij moeten komen iets moeten gebeuren.

    Kwaliteit (& duurzaamheid)

    Met al de aandacht voor het tekort aan woningen lijkt de aandacht voor woningverbetering wat naar de achtergrond te verdwijnen, maar ook hier staan de corporaties voor een behoorlijke uitdaging. In het kader van kostenbesparing zijn de afgelopen jaren heel wat onderhoudsprogramma’s uitgekleed of in de tijd naar achteren geschoven. Toch zal er groot onderhoud gepleegd moeten gaan worden en is renoveren onvermijdelijk in een groot deel van de voorraad (honderd-/ tienduizenden woningen per jaar – Neo Woningbouwprognoses). Daarnaast staan corporaties voor een enorme verduurzamingsopgave. Voordeel is dat groot onderhoud en verduurzaming vaak gecombineerd kunnen worden. Nadeel is dat dat geen woningen met beter plattegronden oplevert, die beter aansluiten bij de huidige vraag. Uit diverse, hierboven al aangehaalde onderzoeken blijkt dat corporaties het geld eenvoudigweg niet hebben om al hun woningen (tijdig) te verduurzamen. Daarbij speelt ook nog eens mee dat corporaties hun investeringen in duurzaamheid grotendeels met geleend geld zullen moeten financieren. Dit omdat de huidige kasstromen door restrictief huurbeleid, kostenstijgingen en heffingen vanuit de overheid daartoe ontoereikend zijn. Dat moeten ze dan doen met leningen, waarop ze ingevolge de ATAD regeling de rente niet kunnen aftrekken. Hoog tijd om daar wat aan te doen. Overigens is het ook nog maar helemaal de vraag of corporaties dat geld wel geborgd kunnen lenen, immers duurzaamheidsingrepen voegen geen enkele waarde toe in de beleidswaarde-berekening. Wat betekent dat ze deze uitgaven zullen moeten ophoesten uit hun huuropbrengsten. Over voetangels en klemmen gesproken. Ook hier een aardige puzzel voor de nieuwe minister om zijn of haar tanden in te zetten.

    Mouwen opstropen en schouders eronder!

    Voor de nieuwe minister van wonen (mocht die er komen), wacht er een schone taak met vele uitdagingen. Moeten we daar, gezien alle kritische punten hierboven dan wel aan beginnen? Ook hier is het antwoord simpel: Uiteraard! De overheid heeft er de laatste jaren teveel blijk van gegeven niet goed voor haar onderdanen te kunnen zorgen (de toeslagen affaire, ICT missers bij diverse ministeries en overheidsdiensten, budgetbeheersing bij de drie decentralisaties (mn. PGB en WMO), het gigantische tekort op de woningmarkt etc. etc.). De opgaven zijn groot, de valkuilen legio, maar juist hier ligt een mooie kans om te laten zien dat het ook anders kan.