De woningnood in Nederland is terug! (lange versie)

(Een verslag van het seminar ‘de Woningnood in Nederland’ van Hofmeier, Risk Values en Scope & Skills / 14-02-2019). Piet Klop opent het seminar met een referentie aan de koppen van het FD van de laatste dagen. Woningnood en spreker vandaag Peter de Reus halen zelfs daar op de voorpagina! Daarnaast is er in brede zin veel aandacht in de media voor de problemen op de woningmarkt.

11 min lezen

Spirit terug in de sector
Bas Jan van Bochove, voorzitter Commissie Evaluatie Woningwet
beschouwt de corporaties en de mogelijkheden voor midden huur nader. Hij begint met het kort in historisch perspectief te plaatsen van een en ander. Eind 19e eeuw speelden sociale kwesties, waaronder volkshuisvesting. Na wetgeving volgde niet meteen grootscheepse woningproductieproductie. Gemeenten gaan daarom vanuit onvrede rond 1915 zelf woningen bouwen (gemeentelijke woningbedrijven). In de tussenliggende jaren is de woningnood door corporaties voortvarend, in samenwerking met de overheid aangepakt. Rond 1989 start de verzelfstandiging van de sector o.l.v. Heerma (alleen nog maar corporaties). Vanuit de politiek werd steeds meer gevraagd van corporaties, die heel breed actief werden. Dat leidde ook tot incidenten. Uitmondend uiteindelijk in een parlementaire enquête en de Woningwet 2015. Deze wet levert de nodige beperkingen op voor corporaties. Toenmalig minister Blok vond: ‘de Corporatiesector moet zo klein mogelijk, er zijn voldoende partijen om rol in middensegment over te nemen’. De regels werden sterk ingeperkt en de bestuurders erg voorzichtig. Ondernemerschap bij corporaties werd met regelgeving de kop ingedrukt. Tijdens besprekingen over de bevindingen van de Commissie Evaluatie Woningwet bleek Bas Jan dat Wetgevingsambtenaren doodsbenauwd zijn om veranderingen toe te staan.

Een van de belangrijkste bevindingen van de Commissie is: regulering is goed geweest, maar wel te ver doorgeschoten. Woningmarktproblemen worden deels daardoor veroorzaakt. Een andere bevinding was dat daarnaast ook het toezicht te ver doorgeschoten is. Zo is risicogericht toezicht door strikte wetgeving (nog) niet mogelijk….. Specifiek aandachtspunt van de Commissie was: de positie van de middeninkomens. Er wordt door corporaties nog wel wat gebouwd in dat segment, maar veel te weinig (ze mogen en kunnen het vaak niet…). Probleem speelt met name in de randstad. Specifieke, regionale regelgeving kan hier een oplossing bieden. Hiernaast speelt ook nog het toewijzigingsregime een rol. Ook al zouden de woningen er zijn, dan kunnen corporaties ze niet toewijzen. Dit als gevolg van de strikte inkomenseisen (als gevolg van de invulling door de Nederlandse departementen van de Europese Richtlijn Woningcorporaties).

Bas-Jan: Het is hard nodig om de spirit weer terug te krijgen in de sector, de angst moet eruit, grenzen moeten soms overschreden kunnen worden, ook de Aw moet soms regels rekbaar kunnen toepassen. Corporaties hebben enorm veel op hun bordje. Taken en heffingen, beperken de mogelijkheden, dat vereist veranderingen! Verlicht de eisen aan corporaties, wijzig generieke regels in specifieke regels binnen heldere kaders. Vergroot de mogelijkheid om duurdere huurwoningen geborgd te bouwen, vergroot de groep aan wie corporaties mag toewijzen (inkomen en huurprijs). Sociale kwesties zijn er altijd, woningmarkt is ook nu weer een van de actuele thema’s!

Sluit vraag en aanbod eerst eens op elkaar aan
Prof. Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt TU Delft zoomt vervolgens wat meer in op de woningmarkt en de woningzoekende.  Hij begint met het duiden van de oorzaken van de huidige situatie op de woningmarkt. De ontwikkelingen daarop zijn deels te verklaren uit demografische ontwikkelingen. De groei vlakt weliswaar af, maar wordt continue te laag ingeschat. Oorzaak deels doordat migratie niet in de CBS modellen zit. Het betreft niet alleen vluchtelingen, maar nu vooral arbeidsmigranten. Ook wijziging van de gezinssituatie op nationaal niveau speelt een rol (o.a. meer alleenstaanden en een ouder gezinnen en langer thuis blijven wonen). Daarnaast is de bouw in de crisisperiode beleidsmatig de nek omgedraaid, enerzijds door aanscherping financieringseisen en anderzijds de verhuurderheffing, waardoor woningcorporaties niet meer konden bouwen. Ook de doelgroep corporaties groeit (o.a. door de economische crisis en de toename van het aantal alleenstaanden). In het kort zijn de ontwikkeling op de woningmarkt als kort te kenschetsen: minder bouwen en meer woningzoekenden, aanbod daalt en vraag stijgt. Ook de prijzen stijgen nog steeds, maar vlakken af. Op dit moment lijken we op scharnierpunt te zitten, maar wat gaan we daarvan merken? Effecten zullen in eerste instantie niet schokkend zijn. Vervolgens staat Professor Boelhouwer stil bij mogelijke oplossingen: denk aan het verhogen van de woningproductie, tijdelijke woningen bouwen en de huidige voorraad efficiënter inzetten. Voorbeelden van dat laatste zijn bijvoorbeeld huurcontracten voor meerdere alleenstaanden in een woningen, knarrenhofjes, ‘onder de pannen’ initiatief, het splitsen van woningen, hergebruiken verzorgingshuizen (Incl. gemeenschappelijke ruimtes) etc. etc.

Vervolgens komt natuurlijk de vraag: ‘Wat en waar gaan we bouwen’? Vraag en aanbod sluiten nog steeds niet op elkaar aan. Uit onderzoeken komt nog steeds naar voren dat mensen het liefst wonen in eengezinswoningen in groenstedelijk gebied en wat bouwen we, kleine appartementen in grootstedelijke omgevingen. In Nederland is slechts 7% van het grondoppervlak bebouwd, daar kan nog best wat bij, maar verzet tegen bouwen is groot (m.n. Provinciaal) en niet alle beschikbare locaties worden bebouwd. Grond is (te) duur en bouwkosten zijn flink gestegen. Daar zijn best oplossingen voor te bedenken. Denk aan eenvoudiger regelgeving, de bouw kan veel innovatiever er kan veel meer regie op bouwen. We kunnen kleiner bouwen en corporaties moeten bij wetswijziging gelijke kansen krijgen in het middensegment. Gezien de complexiteit is er niet een wondermiddel.

Hierbij staat de positie van de middeninkomens staat onder druk. Dat betreft een grote groep (1 tot 2 mln.). En er zijn gewoon te weinig middel dure woningen. Sociale huisvesting en koop worden gesubsidieerd, maar juist het middensegment niet. Ga je meer verdienen dan leidt dat door subsidie-effecten niet tot een hoger te besteden bedrag op de woningmarkt.

Wetgeving beperkt investeringsmogelijkheden
Dr. Jannes van Loon, onderzoeker en woningmarktspecialist bij CBRE geeft ons vervolgens een inkijkje in hoe het CBRE aankijkt tegen de ontwikkelingen op de woningmarkt. Hij gaat in op de vraag: ‘Hoe kan het dat ‘onze’ Nederlandse berg met geld (met name pensioengeld) niet leidt tot het oplossen van de problemen op de Nederlandse woningmarkt? (pensioenfondsen en verzekeraars die investeren in vastgoed)’. Vanaf 80’er jaren wordt en door onze fondsen steeds meer in het buitenland geïnvesteerd. Een groot deel van de investeringen wordt gedaan in bestaande woningen en dat draagt in het geheel niet bij aan het oplossen van de woningnood. Daardoor blijven tekorten in de steden structureel hoog. Absolute prijsniveaus verschillen sterk per land. Nederland zit ver boven Europees gemiddelde. Dat biedt kansen, maar draagt ook risico’s in zich. Belangstelling van beleggers in Nederlandse markt was toch beperkt. Dat komt o.a. door beperkte kopersmarkt. Liberalisatie op huurmarkt maakt de Nederlandse huurmarkt voor beleggers interessanter. Verkoop van grote partijen woningen van corporaties is interessant gebleken voor buitenlandse beleggers. Europees beleggingsgeld wordt steeds vaker in huurwoningen belegd. Beleggers willen wel in nieuwbouw investeren, maar regelgeving, prijs en beschikbaarheid van grond staan daaraan vaak in de weg. Wie investeren er in nieuwbouw? Dat zijn traditionele Nederlandse beleggers, maar steeds vaker internationale partijen. Nieuwe partijen hebben een veel bredere focus en een heel andere investeringshorizon. Voor corporaties is die horizon ver weg, voor deze partijen ligt die horizon dichtbij. Veel transacties van Nederlandse beleggers zijn gericht op korte termijn projecten met weinig risico. Buitenlandse beleggers durven meer risico te nemen en langer vooruit te kijken (projecten verder weg in de tijd). Op dit moment hanteren de populairste steden de meest stringente beleidsmatige eisen (restrictief beleid), waardoor het moeilijk is voor beleggers om daar projecten te verwerven. In andere steden is meer vrijheid, maar zijn de risico’s ook groter. Beleggers zitten (nog steeds!)op een grote berg met geld, maar de mogelijkheden om daadwerkelijk in Nederlands vastgoed (middenhuur) te investeren zijn tot nu toe beperkt. Het ziet er nog niet naar ui dat dat op korte termijn gaat veranderen.  

Innovatief om de regels heen
Jan van Andel, bestuurder corporatie Woontij Texel staat stil bij de vraag of tiny houses misschien een oplossing voor de woningnood kunnen zijn. Woontij is als corporatie marktleider op de Waddeneilanden. Ze heeft in haar strategie opgenomen dat er lokaal maatwerk wordt geleverd en dat er voldoende woningen beschikbaar zijn. Dat moet zich vertalen zich in een korte wachttijd (momenteel is die te lang, zes jaar!). Ook op Texel is woningnood. Oorzaken zijn ook hier gezinsverdunning en vergrijzing. Daarnaast zijn er veel lage inkomens, terwijl de huizenprijzen hoog zijn. Voor de korte termijn wordt er nog groei verwacht, maar voor de langere termijn zal de bevolking krimpen. Gezocht wordt naar een oplossing om tijdelijk vraag in te vullen met flexibele permanente oplossing. Met Woontij zoeken we naar innovatieve oplossingen. De bouw- en corporatiewereld is erg traditioneel.  Dat staat ook het oplossen van woningmarkt knelpunten in de weg. Op Texel bouwen we nu een pilotproject, waarin  industriële, kleine woningen worden gebouwd.

Jan van Andel: Over de beperkingen van de woningwet wordt veel geklaagd, maar daarover moet je niet mekkeren, zie juist de mogelijkheden. Bij het maken en het samenstellen van het plan hebben we bewust de samenwerking met de omgeving gezocht. Werkgevers en betrokken partijen (bijv. zorgverleners) hebben we nadrukkelijk gevraagd om te participeren. Ook financieel. Soms moet je ook je nek uitsteken en de grenzen van de wet opzoeken. Niet eerst toestemming vragen aan de Aw, maar als er lokaal draagvlak is, gewoon de mouwen opstropen en aan de slag gaan. Alleen zo kom je tot oplossingen voor woningmarkt knelpunten.

Aanpak van fraude levert woonruimte op
Peter de Reus van Decisive Facts B.V.
laat ons aan de hand van de uitkomsten van zijn onderzoek zien dat de aanpak van woonfraude het aantal beschikbare woningen in de sociale huursector verhoogt.

In de meeste huurovereenkomsten van woningcorporaties is onderverhuur van kamers of de hele woning verboden. Om inzicht te krijgen in de mogelijk omvang van huurfraude heeft Peter advertenties voor kamerhuur vergeleken met de gegevens van de BAG van de gemeente. Hij heeft zich daarbij beperkt tot de Amsterdamse corporaties. Naast verhuizen blijkt dat het in een stad als Amsterdam ook mogelijk is om woonruimte te verkrijgen, door het onderhuren van (een kamer van een) corporatiewoning. Opvallend is dat de cijfers die Peter boven tafel haalt behoorlijk afwijken van de cijfers die de corporaties zelf hanteren. Peter gaat (op basis van de data) uit van ca. 10 tot 20% illegale bewoning van corporatiewoningen in Amsterdam (waarmee een bedrag van ca 144 miljoen op jaarbasis gemoeid is!). Het aanpakken van illegale onderhuur levert de corporaties niet alleen geld op, het vergroot ook de mogelijkheden voor woningzoekenden om een sociale huurwoning te verkrijgen.

De woningnood is terug!
Peter van Gilst, sectorleider Woningcorporaties bij Hofmeier
 sluit af met een korte nabeschouwing van de middag. Hij geeft aan dat niet anders geconcludeerd kan worden dan dat de woningnood weer terug is! Het probleem is weliswaar niet specifiek van deze tijd, maar ook nu weer blijkt dat het niet eenvoudig is de huidige krapte op de woningmarkt op te lossen. Tijdens de borrel wordt er nog lang nagepraat over de boeiende presentaties en discussies.


BLIJF OP DE HOOGTE VAN ONZE SEMINARS
Wilt u ons volgende seminar niet missen? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief.


Ook interessant